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전월세계약 유의사항 - 근저당설정과 근저당채권최고액
저번 포스팅에서 부동산 임대차 계약서 양식과 작성방법에 대해서 다루었는데 오늘은 좀 더 구체적인 개념에 대해서 알아볼까 합니다.
전월세계약을시 등기부등본을 열람하여 확인해야 된다는 것은 모두 알고 계시죠? 그런데 등기부등본이 왜 중요하고 어떤 부분을 꼭 확인해야 하는지도 알고 계신가요?
등기부등본에 표시되는 근저당의 개념과 부동산 전월세 계약시 전세금(보증금)을 지키면서 안전하게 계약할 수 있는 방법 알려드릴게요.
부동산 임대차(전월세) 계약을 할 때에는 등기부등본상의 소유주와 계약자가 일치하는지 확인하여 소유주와 계약을 진행해야 합니다. 그리고 중요한 것이 바로 근저당인데요.
근저당이란 채권에 대한 담보와 그 담보물에 대하여 최대한도를 설정해둔 저당권입니다. 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 그 부동산을 담보로 금융기관에서 돈을 빌렸다는 뜻이고 금융기관은 담보물인 부동산에 대해 설정 금액만큼 저당권이 있다는 의미입니다.
* 저당 뜻
저당이란 부동산이나 동산을 채무의 담보로 잡거나 잡히는 것을 의미합니다.
* 저당권 뜻
저당권이란 채권자(빌려준사람)가 채무자(빌린사람)로부터 담보물에 대해 갖는 권리를 뜻합니다.
흔히 아파트나 주택의 전월세 계약을 진행할 때 안전하다고 판단하는 근저당 비율을 알아보겠습니다.
아파트 : (근저당채권액 + 전세보증금)이 매매가의 70% 이하
다가구주택 : (근저당채권액 + 전체세입자들의 전세금 합)이 매매가의 60% 이하
*다가구주택과 다세대주택의 차이
- 다가구주택 : 주택 전체의 주인이 한명이고 여러 가구에 세를 준 경우
- 다세대주택 : 각 호의 주인이 모두 다르고 각 호별로 임대차계약을 체결하는 경우
그러나 부동산 임대차계약에 있어서 각각의 상황이 다르기 때문에 근저당과 전세금의 합이 70%이하로 안전한 범위 내에 있더라도 단순히 그 비율만 보고 판단하여 계약을 진행해서는 안됩니다. 그 이유는 바로 등기부등본에 표시되는 근저당채권최고액 이라는 것과 관련이 있는데요.
집주인이 집을 담보로 은행에 돈을 빌리게 되면 은행은 돈을 빌려주고 근저당 이라는 것을 설정합니다. 통상적으로 은행에서는 실제 대출금액의 120%정도를 근저당으로 설정하는데요. 이것은 은행이 집주인에게 돈을 빌려준 뒤 받지 못하고 집이 경매로 넘어갈 경우 원금 + 이자 + 연체이자 + 기타비용 등을 보전받기 위하여 근저당을 설정하는 것입니다.
은행 융자가 있는 집의 등기부등본을 살펴보면 은행에서 설정한 근저당채권최고액이 표시됩니다. 앞에서 설명했듯이 이 근저당채권최고액이란 실제 집주인이 빌린 원금이 아니라 은행에서 120% 비율로 설정한 금액입니다. 이 근저당채권최고액이 왜 중요한 것이냐?
근저당채권최고액은 이 금액 안에서 언제든 채권액(대출금)을 늘리고 줄일 수 있습니다. 임대차 계약을 진행할 때 집주인들이 임차인에게 집살때 융자를 받았지만 대부분 상환해서 실제 채권액은 얼마되지 않으니 걱정하지 말라고 안심시킬 것입니다.
하지만 전월세 계약 후에라도 집주인은 언제든지 근저당채권최고액에 표시된 금액 만큼 다시 돈을 빌릴 수 있습니다. 과도한 대출로 부동산이 결국 경매로 넘어갈 경우 근저당채권최고액에 표시된 금액 만큼 은행은 우선순위 채권자가 되고 자연히 임차인의 전세금은 후순위가 되어 전세금의 일부 또는 전액을 돌려받지 못하는 경우가 생깁니다. 당연히 근저당채권최고액이 클수록 위험요소가 크다고 할 수 있습니다.
예시)
시세 5억 짜리 아파트
등기부등본상의 근저당채권최고액 : 3억
나의 전세금(보증금) : 2억 5천
계약시점에서 남은 융자금이 천만원밖에 없다하더라도 등기부등본에 표시된 최고액 3억만큼 언제든 다시 추가 대출이 가능합니다. 추가 대출 후 이 아파트가 만약 경매로 넘어갈경우 시세의 80% 정도에서 낙찰되므로 일정금액이 날아가고 거기서 은행이 저당권을 행사하여 우선변제금액(3억)을 가져간 후에 임차인이 변제받을 수 있습니다. 이렇기 때문에 전액 상환했더라도 결코 안전하다고 볼 수 없고 근저당이 높게 설정되어 있을수록 임차인에게는 더욱 위험한 것입니다.
그럼 전세금을 지킬 수 있는 방법은 무엇인가요?
아파트/오피스텔/다가구주택/상가주택/상가 등의 부동산 전월세 계약시 나의 전세금(보증금)을 지키는 가장 안전한 방법은 바로 근저당권말소와 감액등기입니다. 반드시 말소등기나 감액등기가 처리되어 등기부등본상에 등기사항이 명시되어야 합니다.
근저당권말소
임차인의 전세금으로 근저당채권액을 모두 상환하고 근저당권말소, 즉 근저당을 모두 없애는 방법입니다.
융자 상환 + 감액등기
근저당채권 전액을 상환하는 것이 힘들다면 최대한 상환하여 근저당채권최고액을 낮추고 그만큼 감액등기를 신청해야 합니다.
근저당이 설정되지 않은 등기부등본이 깨끗한 집을 구한다면 가장 좋겠지만 부동산은 대부분 고가이기 때문에 근저당이 없는 부동산을 찾기가 힘들 것입니다. 그렇다면 전월세 계약시 집주인에게 근저당권말소나 감액등기를 당당하게 요구해서 전세금을 지키기 위한 안정장치를 마련해야 합니다.
다만 근저당권말소나 감액등기 설정시 집주인에게는 다소 번거롭고 불리한 점이 있을 수도 있습니다. 그러나 집주인도 집을 지켜야 하고 임차인 역시 소중한 전세보증금을 지켜야 하므로 상호간에 안전장치가 반드시 필요합니다.
만약 근저당권말소나 감액등기가 이루어지지않고 단순히 실제 채권액이 얼마 되지 않는다거나 혹은 계약 후에 상환하겠다는 말만 믿고서 계약을 진행한다면 큰 위험을 겪을수도 있으니 주의를 기울이셔야 합니다. 전월세 계약시 특약사항으로 근저당권말소 또는 감액등기를 명시해야 계약 후 집주인이를 이를 지키지 않을 경우 책임을 물을 수 있습니다.
등기부등본을 열람하여 근저당채권최고액을 꼭 확인하고 근저당권말소 또는 감액등기가 이루어지지 않는다면 무리하게 계약을 진행하지 않는 것이 좋습니다. 부디 안전하고 신중한 계약으로 소중한 보금자리와 전세금을 지키시길 바랍니다.
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