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부동산 시장이 얼어붙은 가운데 신규 분양이나 매매보다는 경매로 눈을 돌리는 분들이 많이 있습니다. 경매를 잘 알고 이용한다면 이득을 얻을 수 있지만 그렇지 않을 경우 큰 손해를 보는 경우도 있습니다.
경매를 시작한지 얼마 안되신 초보분들을 위해 부동산 경매시 꼭 확인해야하는 중요 서류 4가지와 주의사항 알려드릴게요.
부동산 경매를 진행할 때 반드시 살펴봐야하는 서류들이 있습니다. 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서, 매각물건명세서 이렇게 4가지 서류인데요. 각 문서에서 어떤 내용들을 체크해야하는지 알아볼게요.
1. 등기부등본
먼저 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구에 해당하는 내용들이 기재되어 있습니다.
표제부 : 소재지, 건물내역, 면적, 지목 등 부동산 표시에 관한 정보
갑구 : 소유권에 관한 내용으로 과거부터 현재까지 소유권이전 및 변동사항 기록(압류, 가처분 등)
을구 : 소유권 이외의 권리 사항 기록(근저당권, 임차권, 전세권 등)
1-1. 등기부등본 체크사항
1) 표시번호, 순위번호로 우선 순위 확인하기(먼저 등기된 순서에 따라 표시됩니다)
2) 임대차계약이나 경매 참여 직전 최근 등기부등본으로 다시 한번 확인하기
-> 최초에 확인했을 때와 계약 및 경매 시점 그 며칠 사이에 등기관련 변동사항이 있을 수 있습니다. 반드시 최신자료로 확인해야 합니다.
3) 소유권과 소유권 이외의 권리사항에 대해 꼼꼼하게 권리분석 합니다.
4) 말소기준권리를 확인하세요.
->경매 시 말소기준권리에 의해 낙찰자에게 인수될지, 소멸될지 판단합니다.
2. 현황조사서
현황조사서는 경매 신청된 부동산의 현황을 집행관이 현장에 나가 조사한 자료입니다. 현황조사내역과 부동산표시목록 두가지로 구성됩니다.
현황조사내역 : 부동산 사진이나 전경도, 임대차관계, 점유관계
부동산표시목록 : 주소, 용도, 면적, 구조 등 부동산 개요
2-1. 현황조사서 체크사항
1) 만약 현황조사서 내용만 참고하여 손해를 보더라도 그 피해의 보상은 법적으로 이루어지지 않으니 주의하세요.
2) 등기부등본에 기재되지 않는 특수권리는 현황조사서를 통해 부동산 현황을 살펴야 합니다. 그런데 현황조사서에서 '확인안됨' 또는 '미상' 등으로 표시된 내용이 있다면 직접 조사가 필요합니다.
3) 현황조사서에 '전입세대 없음'으로 나와있어도 반드시 전입세대열람원을 발급받아 확인하세요!
3. 감정평가서
경매개시 결정이 내려지면 해당 부동산의 감정평가를 실시하여 이를 토대로 경매의 최저매각가격을 정하게 됩니다.
감정 시점 확인하기
대지가격과 건물 가격을 각각 확인하기
누락된 부동산 확인하기
현장사진, 내부구조도 참고하기
3-1. 감정평가서 체크사항
1) 감정평가 요항표를 참고하여 주변환경, 도로사정 등을 파악하여 가치를 평가합니다.
2) 현장조사를 진행할 때 감정평가서를 지참하여 항목별로 비교해보는 것이 좋습니다.
3) 법원의 감정가는 실제 시세보다 높거나 낮을 수 있습니다. 감정가는 평가 당시의 상황만 고려하므로 경매 물건의 현시세와 감정평가금액, 부동산의 현재가치와 전망을 종합적으로 따져보고 판단해야 합니다.
4. 매각물건명세서
매각물건명세서는 임차인들의 권리신고를 근거로 작성한 내용으로 권리분석에 관한 기준문서입니다.
최선순위설정일자
임차인여부
전입신고일자
확정일자
배당요구 여부
보증금 및 차임
4-1. 매각물건명세서 확인사항
1) 최선순위설정일자가 말소기준등기의 기준 일자 입니다.
2) 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하게 되는지, 인수한다면 얼마나 인수하는지에 대해 파악합니다.
3) 소멸되지 않는 유치권, 예고등기 가등기, 가처분, 지상권, 환매등기, 전세권 등을 확인합니다.
